Pour un proprietaire bailleur, mettre fin a une location n’est jamais une formalite a prendre avec legerete. Mes regles a respecter sont precises et c’est impossible d’y deroger, aussi si le contrat de bail le prevoit. Seuls trois motifs peuvent etre invoques : la reprise du logement par le proprietaire, la revente de votre logement, et un motif « legitime et serieux ». Dans le troisieme cas, « il va s’agir, par exemple, d’un locataire qui fait de nombreux bruit et qui possi?de ete condamne a quelques reprises pour tapage nocturne, ou d’un locataire qui ne paie nullement son loyer », explique Denys Brunel, president de la Chambre nationale des proprietaires (CNP).
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Plusieurs immeubles en province.
Le conge devra etre delivre au locataire par lettre recommandee avec avis de reception (ou avec acte d’huissier). « Depuis le vote d’une loi pour l’acces au logement et un urbanisme renove (ALUR), il va i?tre aussi possible de remettre la lettre en main propre contre recepisse, mais tres peu de proprietaires le font, explique Sylvain Elkouby, fondateur de Syndicexperts.com. La plupart preferent envoyer une lettre avec accuse de connexion, cela comporte 1 danger. Si le locataire ne va pas chercher la lettre a la poste, le delai de preavis ne court gui?re et le proprietaire pourra etre piege. » Notre risque reste important concernant le bailleur, qui peut etre oblige de repartir concernant un bail de trois ans contre le gre. C’est pourquoi M. Elkouby recommande de faire appel a votre huissier. « Cela coute environ 300 euros », precise-t-il.
Autre nouveaute de loi ALUR, si le bailleur invoque tel motif la reprise du logement par un membre de sa famille, il doit desormais preciser l’adresse de parente qui le lie a ce beneficiaire. « Faute de quoi, le conge pourra etre annule et le bail reconduit », dit M. Brunel.
De meme, le proprietaire devra dorenavant justifier du caractere reel et serieux de sa demande.
« entre autres, s’il souhaite recuperer votre pied-a-terre a Paris Afin de son gamin qui demarre des etudes, il devra le preciser », dit M. Elkouby. Autre nouveaute, le bailleur devra desormais joindre a la demande de conge une notice d’information destinee au locataire lui expliquant les details en procedure.
- Plusieurs echeances a respecter
Si le proprietaire n’avertit pas dans les formes le locataire avant la date prevue dans le contrat de bail (souvent 6 mois avant l’echeance), le contrat est reconduit tacitement. Sachez aussi qu’il est impossible de donner conge a 1 locataire en lei§ons de bail, aussi si la situation du proprietaire bailleur est difficile (perte d’emploi, maladie, separation…).
Si diverses individus ont signe le contrat de location, il va falloir adresser a tous un conge personnel. La regle est la meme qu’il s’agisse de simples colocataires, de concubins, de partenaires pacses ou d’epoux. Attention, aussi si un seul des deux epoux ou partenaires pacses a signe le contrat, il convient adresser 1 conge a toutes les 2 personnes car ils sont reputes cotitulaires du contrat.
- Depot de garantie majore
Le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du preavis. Proprietaire et locataire se rencontrent alors Afin de etablir l’etat des lieux, et l’inventaire dans le cas d’une location meublee. Si le logement est en bon etat et que le locataire est a jour de l’ensemble de ses mensualites, le proprietaire doit restituer le swingtowns depot de garantie dans son integralite. En cas d’impayes ou de degradations, il peut deduire des sommes correspondantes du depot de garantie.
Notre loi ALUR precise que le depot de garantie doit etre restitue dans un delai maximal d’un mois a compter une remise des cles par le locataire si l’etat des lieux de sortie est conforme a l’etat des lieux d’entree. Sinon, le delai de restitution passe a 2 mois maximum. A defaut de restitution au sein des delais, le depot de garantie demeurant du au locataire reste majore d’une somme egale a 10 % du loyer mensuel en principal, Afin de chaque periode mensuelle commencee en retard.
- Plusieurs individus protegees
Une categorie de locataires reste protegee, celle des individus agees. « Des l’instant ou le locataire reste age De surcroi®t de 65 ans et que ses ressources annuelles sont inferieures a un coup et demie le SMIC, le proprietaire ne va lui donner conge sans lui proposer un relogement correspondant a ses besoins et a ses revenus », dit M. Brunel. Mais toute obligation de relogement disparait si le bailleur lui-meme est age de plus de 65 annees ou possede des ressources inferieures a un coup et demie le montant du SMIC.
Pour les residences secondaires, des regles paraissent nombre plus souples. Ce sont les clauses du contrat qui tiennent lieu d’obligation. Dans ce cas, le proprietaire pourra prevoir un delai de preavis plus court que pour une residence principale et se dispenser d’avoir a motiver le conge. L’usage reste d’inscrire au contrat que le conge va i?tre adresse via courrier recommande ou par huissier. Il est aussi d’usage de preciser si le proprietaire va apporter conge a son locataire a tout moment ou s’il devra recevoir l’echeance du contrat.
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